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Calcolo Cedolare Secca

Calcola la cedolare secca sugli affitti e confrontala con la tassazione IRPEF ordinaria. Aliquote 21%, 10%, 26% e 30% per affitti brevi 2026.

Fonti: Agenzia delle Entrate — Cedolare secca · D.Lgs. 23/2011 — Istituzione della cedolare secca · Legge di Bilancio 2026 — Nuove aliquote locazioni brevi · MEF — Regime fiscale locazioni

Come funziona il calcolatore della cedolare secca

La cedolare secca è il regime fiscale alternativo all'IRPEF per i redditi da locazione. Questo calcolatore ti aiuta a determinare l'imposta dovuta e a confrontarla con la tassazione ordinaria per capire quale regime è più conveniente.

Il calcolo

La cedolare secca si applica direttamente sul canone annuo lordo, senza deduzioni né abbattimenti:

  • Contratto libero (4+4): imposta = canone × 21%
  • Contratto concordato (3+2): imposta = canone × 10%
  • Locazione breve (≤30 giorni): 21% sul 1° immobile, 26% sul 2°, 30% sul 3° e 4°

Con la tassazione IRPEF ordinaria, invece, il canone viene prima ridotto del 5% (abbattimento forfettario) e, per i contratti concordati, di un ulteriore 30%. L'imponibile risultante viene tassato all'aliquota marginale del contribuente (23%, 33% o 43%).

Affitti brevi: le novità 2026

La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto importanti novità per le locazioni brevi (contratti fino a 30 giorni, anche tramite Airbnb, Booking e altre piattaforme):

  • 1° immobile (scelto dal contribuente): aliquota 21%
  • 2° immobile: aliquota 26%
  • 3° e 4° immobile: aliquota 30%
  • Oltre 2 immobili: si configura attività imprenditoriale obbligatoria con obbligo di Partita IVA (limite ridotto da 4 a 2 rispetto alla normativa precedente)

Il contribuente può scegliere quale immobile designare come "primo" per beneficiare dell'aliquota agevolata del 21%. Le piattaforme online operano come sostituti d'imposta, trattenendo e versando la cedolare secca direttamente all'Erario.

Il confronto con l'IRPEF

Il calcolatore stima anche l'IRPEF che pagheresti senza cedolare secca, considerando il tuo reddito complessivo. Più è alto il tuo reddito (e quindi la tua aliquota marginale), più la cedolare secca risulta conveniente.

Ad esempio, con un canone di 12.000 €/anno e un reddito da lavoro di 40.000 €: la cedolare secca al 21% costa 2.520 €, mentre l'IRPEF ordinaria costerebbe circa 4.130 € (aliquota marginale 33%-43%). Un risparmio di oltre 1.600 €.

Vantaggi della cedolare secca

  • Aliquota fissa: 21% o 10%, indipendente dal reddito complessivo
  • Niente imposta di registro sul contratto (normalmente 2% del canone)
  • Niente imposta di bollo sul contratto
  • Niente addizionali regionali e comunali sul reddito da locazione
  • Semplicità: imposta calcolata direttamente sul canone, senza calcoli complessi

Svantaggi da considerare

  • Rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata del contratto
  • Nessuna deduzione: non puoi dedurre spese di manutenzione o interessi passivi
  • Il canone fa reddito per l'ISEE, anche se tassato con cedolare secca

Per una panoramica completa dei costi di proprietà, usa anche il calcolatore IMU e il calcolatore TARI.

Domande Frequenti

Cos'è la cedolare secca?▼
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per la tassazione dei redditi da locazione di immobili abitativi. Sostituisce l'IRPEF ordinaria, le addizionali regionali e comunali, l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto. L'aliquota è del 21% per i contratti a canone libero e del 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa. Il proprietario non può aggiornare il canone con l'indice ISTAT.
Quando conviene la cedolare secca?▼
La cedolare secca conviene generalmente ai proprietari con un'aliquota IRPEF marginale superiore al 21% (reddito sopra i 28.000 €). Diventa particolarmente vantaggiosa con il contratto concordato al 10%. Non conviene a chi ha redditi bassi (aliquota IRPEF del 23% o inferiore) e poche deduzioni/detrazioni da sfruttare, perché la cedolare secca non consente deduzioni. Inoltre, rinunci all'aggiornamento ISTAT del canone.
Come si esercita l'opzione per la cedolare secca?▼
L'opzione si esercita in sede di registrazione del contratto di locazione, tramite il modello RLI da presentare all'Agenzia delle Entrate. Per i contratti già registrati, si può optare nelle annualità successive. È obbligatorio comunicare la scelta al conduttore con lettera raccomandata, rinunciando all'aggiornamento ISTAT. L'opzione ha effetto per l'intera durata del contratto, salvo revoca.
La cedolare secca si applica anche agli affitti brevi nel 2026?▼
Sì, la cedolare secca si applica ai contratti di locazione breve (fino a 30 giorni), inclusi quelli tramite Airbnb e Booking. Dal 2026, le aliquote per gli affitti brevi sono: 21% sul 1° immobile (scelto dal contribuente), 26% sul 2° immobile, 30% sul 3° e 4° immobile. Inoltre, la Legge di Bilancio 2026 riduce da 4 a 2 il limite di immobili destinabili a locazione breve senza obbligo di P.IVA: oltre 2 immobili si configura attività imprenditoriale obbligatoria. Le piattaforme trattengono e versano la cedolare come sostituti d'imposta.
Cosa cambia per gli affitti brevi dal 2026?▼
La Legge di Bilancio 2026 introduce due novità importanti: (1) una nuova aliquota del 30% per il 3° e 4° immobile in locazione breve (prima era 26% dal 2° in poi); (2) il limite massimo di immobili gestibili senza P.IVA scende da 4 a 2. Chi affitta più di 2 immobili con locazione breve è obbligato ad aprire Partita IVA e operare come attività imprenditoriale, perdendo l'accesso alla cedolare secca.