calcolatore.online

Calcolo Rendimento Affitto

Calcolo Rendimento Affitto su calcolatore.online: Calcola il rendimento netto di un immobile in affitto. Rendimento lordo e netto, cash flow mensile, imposte e anni di recupero investimento. Strumento gratuito, risultato istantaneo. Inserisci i dati e premi Calcola.

Fonti: Agenzia delle Entrate — Cedolare secca sugli affitti · Nomisma — Osservatorio sul Mercato Immobiliare · Banca d'Italia — Mercato immobiliare italiano

Contenuto sponsorizzato — Link affiliati. Se acquisti tramite questi link, potremmo ricevere una commissione senza costi aggiuntivi per te.

Come funziona il calcolatore del rendimento affitto

Questo strumento calcola il rendimento netto di un investimento immobiliare destinato alla locazione. Tiene conto di tutte le voci di costo: spese condominiali, IMU, assicurazione, manutenzione, imposte e periodi di sfitto.

Rendimento lordo vs rendimento netto

Il rendimento lordo è il rapporto tra l'affitto annuo e il valore dell'immobile. È un indicatore rapido ma fuorviante, perché non considera le spese reali.

Il rendimento netto sottrae tutte le spese e le imposte, fornendo il vero ritorno sull'investimento. La differenza tra lordo e netto in Italia è tipicamente di 1,5-3 punti percentuali.

Il calcolo delle imposte

La tassazione degli affitti in Italia prevede due opzioni:

IRPEF ordinario: il canone di locazione (ridotto del 5% come forfait spese) si somma al reddito complessivo e viene tassato secondo gli scaglioni IRPEF (23-43%). Si aggiungono addizionali regionali e comunali.

Cedolare secca: imposta sostitutiva del 21% (o 10% per contratti a canone concordato) applicata sull'intero canone. Non si paga imposta di registro né bollo. Il canone non fa cumulo con gli altri redditi.

Le spese da considerare

Un errore comune è calcolare il rendimento considerando solo l'IMU. Le spese reali includono:

  • IMU: imposta municipale, variabile per comune e categoria catastale
  • Spese condominiali: la quota non ribaltabile sull'inquilino (straordinarie, amministratore)
  • Assicurazione: polizza incendio e RC proprietà
  • Manutenzione: una stima prudente è lo 0,5-1% del valore dell'immobile all'anno
  • Sfitto: periodi senza inquilino, tipicamente 1-2 mesi/anno

Confronto con altri investimenti

Il rendimento netto medio dell'immobiliare in Italia si attesta tra il 2% e il 5%. Per valutare se l'investimento è conveniente, confrontalo con:

  • BTP a 10 anni: rendimento ~3,5% (2026)
  • ETF azionario globale: rendimento medio storico ~7% (ma con volatilità)
  • Conti deposito: rendimento ~2-3%

L'immobiliare offre però il vantaggio della leva finanziaria (mutuo) e della rivalutazione del bene nel tempo.

Per un'analisi completa, usa il nostro calcolatore IMU per stimare l'imposta e il calcolatore della cedolare secca per confrontare i regimi fiscali. Se stai valutando l'acquisto, consulta il calcolatore del mutuo.

Contenuto sponsorizzato — Link affiliati. Se acquisti tramite questi link, potremmo ricevere una commissione senza costi aggiuntivi per te.

Domande Frequenti

Qual è un buon rendimento per un affitto?▼
In Italia, il rendimento lordo medio degli immobili residenziali in affitto si aggira tra il 4% e il 7%, con variazioni significative tra città e periferia. Il rendimento netto (dopo imposte e spese) è generalmente inferiore di 1,5-3 punti percentuali. Un rendimento netto del 3-4% è considerato buono nelle grandi città, mentre in città medie e piccole si può arrivare al 5-6%. Rendimenti superiori al 7% lordo spesso comportano rischi maggiori (sfitto, morosità).
Cedolare secca o IRPEF: quale conviene?▼
La cedolare secca al 21% conviene se il tuo scaglione IRPEF marginale è superiore al 25% (reddito lordo sopra i 28.000 €). La cedolare al 10% per i canoni concordati è quasi sempre conveniente. Con la cedolare secca non si pagano imposta di registro (2% del canone) e bollo sul contratto, e il canone non si somma al reddito IRPEF. Lo svantaggio è che non puoi aggiornare il canone con l'inflazione (ISTAT).
Cosa sono i mesi di sfitto e come stimarli?▼
I mesi di sfitto sono i periodi in cui l'immobile resta vuoto tra un inquilino e l'altro. Una stima prudente è 1 mese/anno per immobili in zone ad alta domanda (centri città, zone universitarie) e 2-3 mesi/anno per zone meno richieste. Lo sfitto erode il rendimento: 1 mese di sfitto riduce le entrate dell'8,3%. Per minimizzarlo: mantieni l'immobile in buone condizioni, proponi un canone di mercato e inizia la ricerca del nuovo inquilino con anticipo.
Quali spese sono a carico del proprietario?▼
Il proprietario sostiene: IMU e TARI (se non ribaltata), spese condominiali straordinarie, manutenzione straordinaria dell'immobile, assicurazione, imposta di registro (50%, salvo cedolare secca), compenso amministratore. L'inquilino paga: spese condominiali ordinarie (pulizia, luce scale, ascensore), piccola manutenzione ordinaria, utenze. Le riparazioni per usura sono a carico del proprietario, quelle per incuria dell'inquilino.
Come si calcola il rendimento netto di un immobile?▼
Il rendimento netto si calcola in 3 passaggi: 1) Entrate nette = canone annuo × mesi effettivi; 2) Spese = IMU + condominio proprietario + assicurazione + manutenzione + imposte (cedolare secca o IRPEF); 3) Rendimento netto = (Entrate - Spese) / Valore immobile × 100. Ad esempio: immobile da 200.000 €, affitto 800 €/mese, 11 mesi effettivi = 8.800 €. Spese totali 3.500 €. Rendimento netto = (8.800 - 3.500) / 200.000 = 2,65%.