Quanto mutuo posso permettermi con il mio stipendio?

La regola generale delle banche italiane è che la rata del mutuo non superi il 30-35% del reddito netto mensile del nucleo familiare. Con uno stipendio netto di 1.800 euro al mese, ad esempio, la rata massima sostenibile è di circa 540-630 euro. Questo si traduce, con un tasso fisso al 3,2% e durata 25 anni, in un mutuo di circa 115.000-130.000 euro. Alcune banche sono più flessibili se hai un contratto a tempo indeterminato e nessun altro finanziamento in corso.

Meglio tasso fisso o tasso variabile nel 2026?

Nel 2026, con l'Euribor 3 mesi intorno al 2,5% e l'IRS 20 anni intorno al 2,8%, la differenza tra fisso e variabile si è ridotta notevolmente. Il tasso fisso offre la certezza della rata per tutta la durata del mutuo, mentre il variabile segue l'andamento dell'Euribor con il rischio di aumenti futuri. La scelta dipende dalla propensione al rischio: se preferisci dormire tranquillo, il fisso è consigliato; se puoi sostenere eventuali aumenti di rata e prevedi di estinguere il mutuo in anticipo, il variabile può farti risparmiare.

Cos'è il LTV e perché è importante?

Il LTV (Loan to Value) è il rapporto tra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile. Se compri una casa da 200.000 euro e chiedi un mutuo di 160.000 euro, il LTV è dell'80%. Le banche italiane finanziano generalmente fino all'80% del valore dell'immobile; oltre questa soglia le condizioni peggiorano sensibilmente (spread più alto, garanzie aggiuntive richieste). Il Fondo Garanzia Prima Casa Consap permette di ottenere mutui fino al 100% del LTV per under 36 e famiglie con ISEE sotto 40.000 euro.

Quali sono i costi nascosti di un mutuo?

Oltre alla rata mensile, un mutuo comporta diversi costi aggiuntivi: la perizia dell'immobile (200-400 euro), l'istruttoria bancaria (0,5-1% dell'importo), l'imposta sostitutiva (0,25% prima casa, 2% seconda casa), l'assicurazione scoppio e incendio (obbligatoria) e l'eventuale polizza vita (facoltativa ma spesso richiesta). In totale, i costi accessori possono raggiungere i 3.000-6.000 euro per un mutuo medio. Le spese notarili vanno aggiunte a parte e dipendono dall'importo dell'atto.

Posso detrarre gli interessi del mutuo dal 730?

Sì, gli interessi passivi sui mutui per l'acquisto dell'abitazione principale sono detraibili al 19% fino a un massimo di 4.000 euro annui di interessi, per una detrazione massima di 760 euro all'anno. La detrazione spetta dall'anno di acquisto dell'immobile e richiede che questo diventi abitazione principale entro un anno dall'acquisto. Per i mutui di ristrutturazione, il limite scende a 2.582,28 euro di interessi detraibili.

Come Calcolare il Mutuo Casa 2026

Mutuo casa: da dove partire

Comprare casa è l'investimento più importante nella vita della maggior parte degli italiani. Nel 2026, con tassi di interesse che si sono stabilizzati dopo il ciclo di rialzi della BCE del 2022-2024, è fondamentale saper calcolare correttamente il mutuo per evitare di sovrastimare le proprie possibilità o, al contrario, di rinunciare a un acquisto fattibile.

Questa guida ti accompagna passo dopo passo nel calcolo del mutuo ideale, spiegando tutti i parametri che le banche valutano e come ottimizzare la tua richiesta.

Per un calcolo immediato, usa il nostro Calcolo Mutuo online: inserisci importo, durata e tasso per ottenere rata e piano di ammortamento completo.

Come funziona un mutuo: i parametri fondamentali

Un mutuo ipotecario è un prestito garantito dall'immobile stesso. I parametri che determinano la rata sono quattro:

Importo finanziato: quanto chiedi alla banca (generalmente il 60-80% del valore dell'immobile)
Durata: da 10 a 30 anni (le durate più comuni sono 20 e 25 anni)
Tasso di interesse: fisso o variabile, composto da indice di riferimento + spread della banca
Piano di ammortamento: quasi sempre "alla francese" in Italia (rata costante, quota interessi decrescente)

La formula della rata

La rata mensile di un mutuo alla francese si calcola con questa formula:

Rata = C × r / (1 − (1 + r)^(−n))

Dove C è il capitale, r è il tasso mensile (tasso annuo / 12) e n è il numero totale di rate. Su un mutuo di 150.000 euro a 25 anni con tasso fisso al 3,2%, la rata mensile è di circa 727 euro.

Tasso fisso vs tasso variabile: la guida alla scelta

Tasso fisso

Il tasso fisso è composto da IRS (Interest Rate Swap) della durata corrispondente al mutuo + spread della banca. Nel marzo 2026:

IRS 20 anni: circa 2,80%
Spread medio: 0,80-1,30%
Tasso finito fisso: 3,60-4,10%

Il vantaggio è la certezza: la rata non cambierà mai per tutta la durata del mutuo, indipendentemente dall'andamento dei mercati.

Tasso variabile

Il tasso variabile è composto da Euribor (generalmente a 3 o 6 mesi) + spread della banca. Nel marzo 2026:

Euribor 3 mesi: circa 2,50%
Spread medio: 0,70-1,20%
Tasso finito variabile: 3,20-3,70%

Il vantaggio è un tasso iniziale più basso, ma con il rischio di aumenti futuri. Nel periodo 2022-2023, chi aveva un mutuo variabile ha visto la rata aumentare anche del 60-70%.

Tasso variabile con CAP

Esiste una terza opzione: il variabile con tetto massimo (CAP), che segue l'Euribor ma non può superare un limite prefissato (es. 5%). Costa leggermente di più del variabile puro ma offre una protezione contro i rialzi estremi.

LTV: quanto puoi farti finanziare

Il Loan to Value (LTV) è il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile periziato:

| LTV | Condizioni tipiche | |---|---| | Fino al 50% | Spread più bassi, approvazione quasi certa | | 50-70% | Condizioni standard, buon compromesso | | 70-80% | Standard di mercato, spread leggermente più alto | | 80-100% | Possibile solo con garanzie aggiuntive o Fondo Consap |

Fondo Garanzia Prima Casa Consap

Il Fondo di Garanzia Prima Casa, gestito da Consap, copre fino al 50% della quota capitale ed è rivolto a:

Giovani under 36
Giovani coppie
Nuclei familiari monogenitoriali con figli minori
Conduttori di alloggi IACP

Con ISEE sotto 40.000 euro, si accede a condizioni agevolate e possibilità di mutuo al 100% del valore. Il tasso massimo applicabile è il TEG medio pubblicato trimestralmente da Banca d'Italia.

La rata sostenibile: il rapporto rata/reddito

Le banche applicano rigidamente il criterio del rapporto rata/reddito:

Sotto il 30%: approvazione probabile, nessun problema
30-35%: fattibile con buon credit scoring e nessun altro debito
35-40%: difficile, richiede reddito molto stabile e garanzie aggiuntive
Oltre il 40%: quasi impossibile ottenere l'approvazione

Per verificare rapidamente quanto netto hai a disposizione, usa il Calcolo Stipendio Netto.

Esempio pratico

Coppia con reddito netto familiare di 3.200 euro/mese:

Rata massima sostenibile (30%): 960 euro
Mutuo ottenibile a tasso 3,5% per 25 anni: circa 192.000 euro
Con un anticipo del 20%: possono comprare un immobile fino a 240.000 euro

TAEG: il vero costo del mutuo

Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso di interesse puro. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include tutti i costi obbligatori:

Interessi
Spese di istruttoria
Spese di perizia
Imposta sostitutiva
Assicurazione obbligatoria

Il TAEG è il dato da confrontare tra le offerte di diverse banche. Un mutuo con TAN più basso potrebbe avere un TAEG più alto a causa di spese accessorie elevate.

Spese notarili e imposte

L'acquisto di un immobile comporta costi notarili significativi. Per un'analisi dettagliata usa il nostro Calcolo Spese Notarili. In sintesi:

| Voce | Prima casa | Seconda casa | |---|---|---| | Imposta di registro | 2% (min. 1.000 €) | 9% (min. 1.000 €) | | Imposta ipotecaria | 50 € fissi | 50 € fissi | | Imposta catastale | 50 € fissi | 50 € fissi | | Imposta sostitutiva mutuo | 0,25% del mutuo | 2% del mutuo | | Onorario notaio (atto + mutuo) | 2.500-4.500 € | 3.000-5.500 € |

Per acquisti da costruttore si paga IVA al 4% (prima casa) o 10% (seconda casa) al posto dell'imposta di registro.

Agevolazioni prima casa 2026

Chi acquista la "prima casa" beneficia di:

Imposta di registro ridotta al 2% (anziché 9%)
IVA al 4% se si acquista da costruttore (anziché 10%)
Imposta sostitutiva sul mutuo allo 0,25% (anziché 2%)
Esenzione IMU sull'abitazione principale
Detrazione interessi mutuo (19% fino a 4.000 euro)

Requisiti: non possedere altra abitazione nello stesso Comune, non aver già usufruito dell'agevolazione, trasferire la residenza entro 18 mesi.

Estinzione anticipata e surroga

Dal 2007 (Legge Bersani), l'estinzione anticipata del mutuo prima casa è gratuita: nessuna penale applicabile. Questo vale sia per l'estinzione totale che per quella parziale.

La surroga (portabilità del mutuo) è anch'essa gratuita e permette di trasferire il mutuo a un'altra banca con condizioni migliori, mantenendo l'ipoteca originaria. Nel 2026, con i tassi stabilizzati, conviene valutare la surroga se il tuo tasso fisso è superiore al 4,5%.

Documenti necessari per la richiesta

Per presentare la domanda di mutuo servono:

Documenti reddituali:

Ultime 2 buste paga (o ultimi 2 modelli Unico per autonomi)
CU (Certificazione Unica) degli ultimi 2 anni
Ultimo 730 o modello Redditi

Documenti anagrafici:

Documento d'identità e codice fiscale
Stato di famiglia e certificato di residenza
Eventuale sentenza di divorzio/separazione

Documenti immobiliari:

Compromesso di vendita
Planimetria catastale
APE (Attestato Prestazione Energetica)
Visura catastale aggiornata

Consigli pratici per ottenere il mutuo migliore

Confronta almeno 3-4 banche: le condizioni variano notevolmente tra istituti
Negozia lo spread: è l'unico parametro su cui la banca ha margine di trattativa
Attenzione alle polizze: l'assicurazione incendio è obbligatoria, ma puoi scegliere una compagnia diversa dalla banca
Valuta la durata: allungare di 5 anni riduce la rata ma aumenta molto il totale degli interessi
Mantieni pulito il credit scoring: paga puntualmente rate e bollette nei mesi precedenti la richiesta

Come Calcolare il Mutuo per Comprare Casa nel 2026