Chi deve pagare l'IMU nel 2026?

L'IMU è dovuta dal proprietario dell'immobile (o dal titolare di diritto reale di godimento: usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie) e dal concessionario di aree demaniali. Per gli immobili in leasing, paga l'utilizzatore. L'esenzione più importante riguarda l'abitazione principale di categoria catastale non di lusso (escluse A/1, A/8 e A/9): se vi risiedi e dimori abitualmente, non paghi IMU. Dal 2022, in caso di coniugi con residenze diverse, ciascuno può ottenere l'esenzione per il proprio immobile.

Come si calcola la base imponibile IMU?

La base imponibile IMU si ottiene dalla rendita catastale dell'immobile, rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente catastale specifico della categoria. Per le abitazioni (cat. A, esclusa A/10) il coefficiente è 160, per uffici (A/10) è 80, per negozi (C/1) è 55, per laboratori (C/3) è 140, per capannoni (D) è 65. Esempio: rendita catastale 800 euro, categoria A/2 → base imponibile = 800 × 1,05 × 160 = 134.400 euro. L'IMU si calcola applicando l'aliquota comunale a questa base.

Quanto si paga di IMU sulla seconda casa nel 2026?

L'aliquota IMU per la seconda casa nel 2026 varia da Comune a Comune. L'aliquota base è dello 0,76% ma i Comuni possono aumentarla fino al 1,06% (o 1,14% in casi specifici). Le grandi città applicano generalmente l'aliquota massima: Roma, Milano, Napoli, Torino, Firenze prevedono tutte l'1,06%. Su un immobile con rendita catastale di 1.000 euro (base imponibile 168.000 euro), l'IMU annua con aliquota 1,06% è di 1.780 euro. A questa può aggiungersi la TASI, dove ancora applicata.

Esistono riduzioni IMU per immobili affittati?

Sì, sono previste diverse riduzioni. Per gli immobili locati a canone concordato (contratti 3+2 secondo gli accordi territoriali), l'IMU è ridotta del 25%. Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili, la base imponibile si riduce del 50%. Per i fabbricati di interesse storico-artistico, la base imponibile si riduce del 50%. Per gli immobili concessi in comodato d'uso gratuito a parenti di primo grado (genitori/figli) che li utilizzano come abitazione principale, la base imponibile si riduce del 50% a condizione che il comodante possieda al massimo un altro immobile ad uso abitativo nello stesso Comune e abbia un contratto registrato.

Cosa succede se non pago l'IMU entro le scadenze?

Se non paghi l'IMU entro le scadenze (16 giugno per l'acconto, 16 dicembre per il saldo), puoi ricorrere al ravvedimento operoso che riduce significativamente le sanzioni. Entro 14 giorni dalla scadenza la sanzione è dello 0,1% giornaliero (fino a 1,4%), entro 30 giorni è dell'1,5%, entro 90 giorni dell'1,67%, entro un anno del 3,75%, entro due anni del 4,29%. Oltre i 2 anni o dopo accertamento, la sanzione piena è del 30%. Agli importi vanno aggiunti gli interessi legali, attualmente fissati al 2,5% annuo.

IMU 2026: Guida Completa al Calcolo

IMU 2026: tutto quello che devi sapere

L'IMU (Imposta Municipale Unica) è la principale tassa patrimoniale sugli immobili in Italia. Introdotta nel 2012, è stata riformata dalla Legge di Bilancio 2020 che ha accorpato la vecchia IMU con la TASI, semplificando il sistema. Nel 2026 le regole di base restano stabili, ma è fondamentale verificare le delibere comunali perché aliquote e agevolazioni variano significativamente da Comune a Comune.

Per un calcolo immediato, usa il nostro Calcolo IMU online: inserisci la rendita catastale, la categoria e il tuo Comune per ottenere l'importo esatto.

Chi paga l'IMU e chi è esente

Soggetti obbligati

Deve pagare l'IMU chi è:

Proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli
Titolare di diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie)
Concessionario di aree demaniali
Utilizzatore nel caso di immobili in leasing finanziario

Esenzioni principali 2026

L'esenzione più importante è quella per l'abitazione principale non di lusso:

L'immobile in cui il possessore e il suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente è esente da IMU
L'esenzione si estende alle pertinenze (una per categoria: C/2 cantina, C/6 garage, C/7 tettoia)
Sono escluse dall'esenzione le abitazioni di lusso: categorie A/1 (signorile), A/8 (villa) e A/9 (castello), che pagano con aliquota ridotta e detrazione di 200 euro

Altre esenzioni:

Immobili posseduti dallo Stato e da enti pubblici
Fabbricati classificati E (stazioni, porti, ponti)
Fabbricati rurali strumentali all'attività agricola in comuni montani
Terreni agricoli nei comuni montani (elenco ISTAT)
Immobili posseduti da enti non commerciali e utilizzati per attività istituzionali
Un solo immobile (non di lusso) posseduto da personale delle Forze Armate

Novità coniugi con residenze diverse

Dal 2022, a seguito della sentenza della Corte Costituzionale n. 209/2022, se i coniugi hanno residenza in immobili diversi, ciascuno ha diritto all'esenzione IMU per il proprio immobile di residenza. Questo ha eliminato la precedente iniquità che negava l'esenzione a entrambi.

Come si calcola l'IMU: la formula

Il calcolo dell'IMU segue questa formula:

IMU = Base imponibile × Aliquota comunale − Detrazioni

Passo 1: Determinare la base imponibile

La base imponibile parte dalla rendita catastale dell'immobile (consultabile su una visura catastale o sul sito dell'Agenzia delle Entrate). Per verificare la rendita catastale del tuo immobile, usa il nostro Calcolo Rendita Catastale.

Base imponibile = Rendita catastale × 1,05 × Coefficiente

I coefficienti moltiplicatori per categoria:

| Categoria catastale | Tipologia | Coefficiente | |---|---|---| | A (escluso A/10) | Abitazioni | 160 | | A/10 | Uffici e studi privati | 80 | | B | Collegi, ospedali, uffici pubblici | 140 | | C/1 | Negozi e botteghe | 55 | | C/2, C/6, C/7 | Magazzini, garage, tettoie | 160 | | C/3, C/4, C/5 | Laboratori, palestre, stabilimenti | 140 | | D (escluso D/5) | Capannoni, alberghi, centri comm. | 65 | | D/5 | Banche e assicurazioni | 80 |

Passo 2: Applicare l'aliquota

Le aliquote IMU sono stabilite da ogni Comune con delibera entro il 28 ottobre. Se il Comune non delibera, si applicano le aliquote base:

| Tipologia | Aliquota base | Range comunale | |---|---|---| | Abitazione principale lusso (A/1, A/8, A/9) | 0,50% | 0,40% – 0,60% | | Altri fabbricati | 0,76% | 0,76% – 1,06% | | Aree fabbricabili | 0,76% | 0,76% – 1,06% | | Terreni agricoli | 0,76% | 0,76% – 1,06% | | Immobili strumentali (D) | 0,76% | quota stato 0,76% + quota comune fino a 0,30% |

Passo 3: Esempio completo

Seconda casa a Roma, categoria A/3, rendita catastale 750 euro:

Base imponibile: 750 × 1,05 × 160 = 126.000 euro
Aliquota Roma per altri fabbricati: 1,06%
IMU annua: 126.000 × 1,06% = 1.335,60 euro
Acconto (giugno): 667,80 euro | Saldo (dicembre): 667,80 euro

Per una stima completa del valore del tuo immobile, usa il Calcolo Valore Immobile.

Riduzioni e agevolazioni IMU

Riduzione 50% della base imponibile

Fabbricati inagibili o inabitabili: serve accertamento dell'ufficio tecnico comunale o dichiarazione sostitutiva
Fabbricati di interesse storico-artistico: vincolati ai sensi del D.Lgs. 42/2004
Comodato a parenti di primo grado: con contratto registrato, comodante con max un altro immobile abitativo nello stesso Comune, comodante residente nello stesso Comune

Riduzione 25% per canone concordato

Gli immobili locati con contratto a canone concordato (L. 431/1998, art. 2, c. 3) beneficiano di una riduzione del 25% dell'IMU. L'aliquota effettiva scende quindi dal tipico 1,06% allo 0,795%.

Detrazione abitazione principale di lusso

Per le abitazioni principali A/1, A/8 e A/9 (che pagano IMU), è prevista una detrazione fissa di 200 euro dall'imposta dovuta.

Scadenze IMU 2026

| Scadenza | Cosa si paga | |---|---| | 16 giugno 2026 | Acconto (50% dell'imposta calcolata con aliquote anno precedente) | | 16 dicembre 2026 | Saldo (conguaglio con aliquote deliberate per il 2026) |

È possibile versare l'intera imposta in un'unica soluzione al 16 giugno, applicando già le aliquote dell'anno in corso se deliberate.

Come si paga

Il pagamento avviene tramite modello F24 (sezione "IMU e altri tributi locali") con i codici tributo specifici:

| Codice | Descrizione | |---|---| | 3912 | Abitazione principale e pertinenze | | 3914 | Terreni | | 3916 | Aree fabbricabili | | 3918 | Altri fabbricati | | 3925 | Immobili D — quota Stato | | 3930 | Immobili D — quota Comune |

IMU e dichiarazione dei redditi

L'IMU pagata sugli immobili non locati ubicati nello stesso Comune dell'abitazione principale sostituisce l'IRPEF e le addizionali sul reddito fondiario. Per gli immobili non locati in Comuni diversi da quello dell'abitazione principale, è dovuta l'IRPEF nella misura del 50% del reddito fondiario.

Per gli immobili locati, l'IMU è un costo aggiuntivo: si pagano sia l'IMU che l'IRPEF (o la cedolare secca) sul reddito da locazione.

Il prospetto aliquote del MEF

Dal 2021, i Comuni devono pubblicare le delibere IMU sul Portale del Federalismo Fiscale del MEF. I contribuenti possono consultare le aliquote del proprio Comune all'indirizzo: www.finanze.gov.it/fiscalita-regionale-e-locale/imu.

Consigli pratici

Controlla la rendita catastale: una rendita troppo alta significa pagare più IMU del dovuto. Puoi presentare istanza di revisione al Catasto
Registra i comodati: per la riduzione del 50% il contratto di comodato DEVE essere registrato all'Agenzia delle Entrate (costo: 200 euro di imposta di registro)
Verifica le delibere comunali: le aliquote cambiano ogni anno; controlla sempre le delibere più recenti
Usa il ravvedimento operoso: se hai dimenticato una scadenza, paga il prima possibile per ridurre le sanzioni al minimo
Conserva le ricevute F24: l'Agenzia delle Entrate e i Comuni possono accertare fino a 5 anni dopo

IMU 2026: Aliquote, Esenzioni, Scadenze e Come Calcolarla